ข่าวอสังหาริมทรัพย์ » ล้วงความลับธุรกิจอสังหาฯ ปี 2560

ล้วงความลับธุรกิจอสังหาฯ ปี 2560

29 April 2017
182   0

ล้วงความลับธุรกิจอสังหาฯ ปี 2560

ปฏิเสธไม่ได้ว่า ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เทรนด์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดมิเนียมได้รับความสนใจมากขึ้น เราอาจจะเคยได้ยินข่าวหรือได้เห็นผ่านตากันบนโซเชียลมีเดียว่า มีการต่อคิวกันข้ามวันข้ามคืนเพื่อให้ได้คิวแรก ๆ จองห้องดี ๆ เพื่อนำไปขายต่อ เราได้เห็นการเติบโตของชุมชนนักลงทุนอสังหาฯ บนออนไลน์ โดยเฉพาะในสื่อสังคมออนไลน์มีจำนวนสมาชิกเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว และแตกออกไปเป็นหลายกลุ่มชุมชน เราได้เห็นบริษัทผู้พัฒนาโครงการ เริ่มให้ความสนใจกับกลุ่มนักลงทุนกันมากขึ้น เพราะนี่คือสีสันในการขายโครงการ ได้เห็นคนต่อคิว ได้เห็นกระแสคนแชร์ข้อมูลโครงการ ส่งผลกระทบมาถึงนักลงทุนหน้าใหม่ ๆ ที่รู้สึกอยากลองลงทุนในโครงการเหล่านี้บ้าง

ความเชื่อผิด ๆ เน้นนะครับว่า สำหรับคนบางกลุ่ม คือ การลงทุนจองคอนโด แล้วขายใบจองเป็นการลงทุนแบบจับเสือมือเปล่า แทบไม่ต้องลงทุนอะไรเลย ซื้อง่าย ขายคล่อง เราจึงเห็นช่วงเวลาโอนโครงการมีคนทิ้งใบจอง ทิ้งเงินดาวน์กันอยู่เรื่อย ๆ เพราะว่าอะไร? เขาเหล่านี้ไม่ใช่นักลงทุนจริง ๆ แต่เป็นแค่นักเก็งกำไร แห่ตามกระแสจนลืมศึกษาข้อมูลโครงการ กลุ่มเป้าหมาย และเลือกลงทุนที่ไม่เหมาะสมกับสถานะทางการเงินของตัวเองด้วยส่วนหนึ่ง เพราะสุดท้ายไม่มีความสามารถในการซื้อหรือขอกู้เงินมาโอน

การลงทุนอสังหาฯ ที่ดีควรมีเป้าหมายที่ชัดเจน ศึกษาตลาดหาความต้องการว่า คนที่จะมาซื้อต่อเราเป็นใคร หรือสุดท้ายแล้วแผนการเรา ถ้าขายใบจองไม่ได้ ก็ควรเป็นโครงการที่โอนเก็บแล้วขายต่อได้หรือปล่อยเช่าเพื่อสร้างรายได้รายเดือนในแต่ละเดือนได้อีกทางหนึ่ง ข้อดี คือ คุณก็มีรายได้มาโปะค่าผ่อนโครงการกับธนาคารได้อีกทางหนึ่งด้วยเช่นกัน

การลงทุนแบบซื้อมาปล่อยเช่าเป็นการสร้างผลตอบแทนในระยะยาว ความคุ้มค่าของผลตอบแทน คือ Yield ที่คิดเป็น % แต่ปัจจุบันโครงการกลางใจเมือง ทำเลติดรถไฟฟ้าในเมือง ก็เริ่มยากที่จะซื้อมาปล่อยเช่าแล้วผลตอบแทน Yield สูง ๆ อีกแล้ว เพราะต้นทุนที่ดินและราคาขายโครงการเริ่มสูง แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่า โครงการเหล่านี้มักมีการตลาดที่ดีที่เรียกให้คนสนใจและได้รับความนิยมขายต่อง่าย แต่ก็ต้องแลกมาด้วยต้นทุนการลงทุนที่สูงตามไปด้วย

ในมุมของนักลงทุนโครงการนอกกระแสอาจจะต้องหาข้อมูลด้วยตัวเองค่อนข้างมาก เพราะบางครั้งอาจจะไม่ใช่โครงการใหญ่ โครงการดัง ๆ ที่มีงบการตลาดสูง ๆ แต่เป็นโครงการที่อยู่ในทำเลที่พอใช้ได้ รูปแบบโครงการอยู่ในเกณฑ์ดี และราคาขายต่อ ตรม. ไม่สูงมาก เมื่อซื้อมาปล่อยเช่าก็ได้ Yield ผลตอบแทนต่อปีสูงกว่าโครงการในเมืองเสียอีก ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ขึ้นอยู่กับนโยบายการลงทุนของตัวคุณเองว่า ชอบและมีแผนในการลงทุนแบบไหน การลงทุนในการเก็งกำไรใบจองก็ดี ถ้าคุณมีความชำนาญในการอ่านความต้องการของตลาดในระยะสั้นได้ มองทำเล มองตำแหน่งห้องขาด แต่ความเสี่ยงก็มีถ้าถึงเวลาโอน คุณกู้ธนาคารเพื่อโอนไม่ได้

หรือหากชอบการลงทุนเพื่อรับ Passive income ในทุก ๆ เดือน ก็ต้องมองโครงการที่ราคาดี อยู่ในทำเลที่มีความต้องการเช่าสูง และเลือกใช้ธนาคารที่ให้เรทดอกเบี้ยเงินกู้ในอัตราดี ๆ เพราะสิ่งเหล่านี้จะกระทบกับต้นทุนการผ่อนชำระของคุณ ซึ่งหักลบแล้วก็จะทำให้ผลตอบแทนดีขึ้น

แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในปี 2560 ยังคงอยู่ในอัตราที่ต่ำ ซึ่งถือเป็นปัจจัยบวกสำหรับนักลงทุนในอสังหาฯ เพราะช่วยให้ต้นทุนการผ่อนชำระต่อเดือนถูกไปด้วย โอกาสในการได้รับผลตอบแทนจากค่าเช่าเมื่อหักต้นทุนก็ดีไปด้วย แต่หากคุณกู้เงินมาซื้อคอนโดมิเนียมในช่วงก่อนหน้าที่อัตราดอกเบี้ยสูง ๆ ทางเลือกในการรีไฟแนนซ์ เพื่อให้ได้รับเรทดอกเบี้ยต่ำลงตามสภาวะดอกเบี้ยช่วงนี้ก็ถือว่าเป็นมุมที่น่าสนใจเหมือนกัน ซึ่งปัจจุบันเราสามารถหาข้อมูลเรื่องการรีไฟแนนซ์ด้วยตัวเองหรืออ่านบทความทางด้านการเงินเพิ่มเติมเพื่อเสริมสร้างความรู้ และเข้าใจการลงทุนอสังหาฯ มากขึ้น เพียงเท่านี้ คุณก็จะได้รับข้อมูลที่เป็นประโยชน์ ที่จะช่วยให้ผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาฯ ในระยะยาวของคุณดีขึ้นได้

 

ขอบคุณบทความจาก คุณ สุธาทร สุทธิสนธิ์